रिजर्व बैंक ऑफ इंडिया ने फरवरी मॉनेटरी पॉलिसी में रेपो रेट में 25 बेसिस प्‍वॉइंट की बढ़ोतरी की है. इसके बाद रेपो रेट बढ़कर 6.50 फीसदी हो गया है. मई 2022 से यह 2.50 फीसदी बढ़ चुका है.

केंद्रीय बैंक के इस कदम के बाद बैंकों ने भी ब्याज दरों में बढ़ोतरी की है. इससे होम लोन समेत सभी तरह के कर्ज महंगे हो रहे हैं. 1 साल में कुछ बैंकों ने होमलोन रेट 1.5 से 2 फीसदी बढ़ा दिए हैं. अलग अलग बैंकों के होम लोन की तुलना करें तो यह औसतन 9.50 फीसदी ब्‍याज दर पर मिल रहा है.

बैंकों ने नहीं बदली EMI, बढ़ा दिया टेन्‍योर

पिछले साल मई से ही रिजर्व बैंक ब्‍याज दरों में इजाफा कर रहा है. मई से अबतक रेपो रेट 4 फीसदी से बढ़कर 6.50 फीसदी पर पहुंच गया. इंटरेस्ट रेट बढ़ने का असर यह देखने को मिला कि बहुत से होमलोन बायर्स ने जितनी ईएमआई चुकाई थी, वह फिर जस की तस हो गई.

वैसे भी रेट हाइक होने पर बैंक अमूमन आपकी EMI नहीं बढ़ाते हैं. बल्कि लोन की अवधि बढ़ा दी जाती है. यानी महंगे ब्‍याज दर को वो बिना ईएमआई की रकम बढ़ाए, लोन टेन्‍योर बढ़ाकर एडजस्‍ट करीते हैं. ऐसे बहुत से लोग हैं, जिनमें किसी को 15 तो किसी को 20 सा 30 ईएमआई का नुकसान हुआ है.

लोन की अवधि बढ़ाना होगा बड़ी भूल

आमतौर पर लोग ऐसी गलती कर जाते हैं. बहुत से लोग मंथली EMI कम रखने के चक्‍कर में लोन की अवधि बढ़वा लेते हैं. जैसे वे 20 साल की जगह लोन की अवधि 25 साल या 30 साल भी करवा देते हैं.

इससे हर महीने आने वाली किस्‍त पर तो असर नहीं होगा, लेकिन बढ़ी अवधि में कुल ब्‍याज जोड़ लें तो लाखों का अतिरिक्‍त बोझ बढ़ जाता है. इसलिए बेहतर है कि लोन अवधि बढ़ाने की बजाए ईएमआई की रकम ही बढ़वा लें.

Case 1

मान लिया कि आपने 40 लाख का लोन 20 साल के लिया है और तब ब्‍याज दर 8 फीसदी सालाना है. इसमें आपकी मंथली किस्‍त 33,458 रुपये की बनेगी और इसके एवज में आपको बैंक को कुल 40,29,825 रुपये ब्‍याज देना होगा. इसका मतलब है कि आपको कुल पेमेंट 80,29,825 करना होगा.

Case 2

मान लिया कि आपने 40 लाख का लोन 20 साल के लिया है और कुछ ही महीनों में ब्‍याज दर 8 फीसदी से बढ़कर 9.5 फीसदी सालाना हो गया है. अगर आप चाहें कि आपकी मंथली किस्‍त 33,458 रुपये के आस पास ही बने तो इसके लिए आपको 29 साल तक ईएमआई भरनी होगी.

यानी 9 साल का टेन्‍योर बढ़ जाएगा. इसके एवज में आपको बैंक को कुल 77,77,314 रुपये ब्‍याज देना होगा. इसका मतलब है कि आपको कुल पेमेंट 1,17,77,314 करना होगा. इसे ऐसे भी समझ सके हैं.

टेन्‍योर एक जैसा रखने पर

मान लीजिए, आपने अप्रैल 2022 में 15 साल के लिए 30 लाख रुपये का होम लोन 7.50% ब्याज पर लिया. इस हिसाब से आपकी मंथली EMI 27,810 रुपये बनेगी. होम लोन के पहले साल में आपको 2,21,184 रुपये ब्याज के तौर पर देने पड़ेंगे.

ब्याज दर और EMI उतनी ही रहती, तो तीसरे साल तक आपका सालाना ब्याज भुगतान घटकर 2,03,032 रुपये हो जाता. यानी टैक्स छूट के लिए लागू 2 लाख रुपये की लिमिट के लगभग बराबर.

लेकिन अप्रैल से दिसंबर 2022 के बीच RBI ने रेपो रेट 2.25% बढ़ा दिया. अगर होमलोन की दर में भी इतनी ही बढ़ोतरी हुई हो, तो आपके होम लोन नई ब्याज दर 9.75% हो जाएगी. होम लोन का टेन्योर पहले जितना ही, यानी 15 साल बना रहे, तो आपको 27,810 रुपये की जगह 31,781 रुपये ईएमआई भरनी होगी.

इस स्थिति में आपको एक साल में ब्याज के तौर पर 2,21,184 रुपये की जगह 2,88,419 रुपये भरने होंगे. जबकि छूट सिर्फ 2 लाख रुपये पर ही मिलेगी.

अगर टेन्‍योर बढ़ जाए

अगर आपके बैंक ने किस्‍त की रकम की जगह टेन्‍योर बढ़ाया, यानी EMI को 27,810 रुपये ही रखा, तो ब्याज दर 7.5% से बढ़कर 9.75% होने पर होम लोन का टेन्योर 15 साल से बढ़कर करीब 22 साल हो जाएगा. ऐसा होने पर एक साल में आपको 2,21,184 रुपये की जगह 2,90,702 रुपये ब्याज भरना होगा, लेकिन छूट 2 लाख रुपये पर ही मिलेगी.