इनवेस्टमेंट स्पेशलिस्ट आशुतोष बिश्नोई का कहना है कि देश की बड़ी आबादी का गुजर-बसर खेती से होता है। जब हम जमीन में इनवेस्टमेंट (Investment in Land) की बात करते हैं तो किसानों (Farmers) को भुलाया नहीं जा सकता है। और बाकी बचे लोग, जो खेती नहीं करते हैं लेकिन वे भी किसी न किसी तरह से खेती से ही जुड़े हुए हैं। एक या दो पीढ़ी पहले उनके भी पूर्वज किसान हुआ करते थे।

इस समय इनके लिए जब गांवों में आमदनी के अवसर नहीं बचे तो इनका तेजी से पलायन हो रहा है। ये (Landless Laborers) भले ही शहर की ओर चल पड़े हैं लेकिन अब शहराती लोगों की जमीन में दिलचस्पी बढ़ी है। आपकी भी जमीन में दिलचस्पी है तो कुछ तथ्यों को जानना श्रेयकर होगा..

जमीन में निवेश से पहले तीन मानकों पर करें मूल्यांकन-

अब, शहरी निवेशकों के लिए जमीन खरीदने के मायने बिल्कुल अलग है। जमीन के एक हिस्से कुछ डेवलपर काफी बढ़ा-चढ़ा कर पेश कर रहे हैं। यहां तक कि उसे एक नया नाम देकर उसकी ब्रांडिंग भी कर रहे हैं। अपने इस मार्केटिंग के तरीकों से वे अमीर खरीदारों को साधने में लगे हैं।

यह ट्रेंड देखने लायक है। इसमें चुनौतियां भी हैं और अवसर भी। यदि आप ऐसी जमीन की खरीद पर विचार करने के इच्छुक हैं, तो आगे बढ़ने से पहले इन तीन फ़ैक्टर्स पर विचार कर लें। मतलब यह कि जिस जमीन को आप खरीदने जा रहे हैं, उसका मूल्यांकन तीन बुनियादी मानकों पर किया जाना चाहिए। सेफ़्टी, लिक्विडिटी और रिटर्न। लेकिन सबसे पहले, आपको यह तय करना होगा कि आप इसे खुद के उपयोग (self-use) के लिए खरीद रहे हैं या निवेश के रूप में। अन्यथा, यह आपका गलत निर्णय हो सकता है।

तय करें सेफ्टी-

जो जमीन आप खरीदने जा रहे हैं उसका मालिकाना हक विक्रेता (seller) का होना चाहिए। उस पर अच्छी तरह से गौर करें। यदि आप जमीन खुद के इस्तेमाल के लिए खरीदने की योजना बना रहे हैं, तो लोकल लेवल पर उसकी समुदाय की गतिशीलता (community dynamics) को समझना और भी महत्वपूर्ण है। क्योंकि कभी कभी कम्यूनिटी डायनामिक्स के कारण बाहरी लोगों को जमीन का कब्जा लेना मुश्किल हो जाता है।

लिक्विडिटी के बारे में ध्यान रखें-

यदि आप जमीन को एक इनवेस्टमेंट के लिए खरीदने जा रहे हैं तो आपको इसकी लिक्विडिटी के बारे में अवश्य सोचना चाहिए। क्योंकि, जमीन को बेचने में आप लिक्विडिटी की समस्या से भी प्रभावित हो सकते हैं।

कई बार जमीन के ग्राहक तुरंत नहीं मिलते। उन लोगों के लिए जो रियल एस्टेट निवेश से तत्काल और बहुत जल्दी लिक्विडिटी चाहते हैं, तो उनको रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (REIT) में निवेश करने पर विचार करने की सलाह दी जाती है। ये ट्रस्ट मूल रूप से एक विशेषज्ञ रियल एस्टेट पोर्टफोलियो मैनेजर द्वारा फंड की तरह प्रबंधित कार्पस जैसे होते हैं और इन्हें स्टॉक एक्सचेंजों में सूचीबद्ध (Listing in Stock Exchange) भी किया जाता है।

जमीन से हमेशा बेहतर रिटर्न नहीं मिलता-

बहुत से लोग आपको बताने वाले मिल जाएंगे कि जमीन में निवेश सबसे अच्छा रिटर्न देता है। यह बात हमेशा सच नहीं होता है। यहां तक कि भारत में खेती की जमीन से सबसे अच्छी पैदावार भी वित्तीय निवेश की तुलना में बहुत आकर्षक नहीं लगती है।

यदि आप एक किसान बनकर जमीन खरीदने का विचार कर रहे हैं तो आपको अपने प्लान पर बहुत सावधानी से मूल्यांकन करने की आवश्यकता है। जमीन से दूसरे प्रकार का रिटर्न किराया या रेंट होता है। यह एक अच्छा सौदा हो सकता है, बशर्ते आपको एक स्थिर, भुगतान करने वाला और ईमानदार किरायेदार मिल जाए।

डेवलप्ड या ब्रांडेड जमीन पर क्या हो फैसला!

अब सवाल यह उठता है कि क्या आपको उस ब्रांडेड जमीन के ऑफर को स्वीकार करना चाहिए जो आपके पास आया आया है? इस मामले में, आपको खुद से सवाल पूछना चाहिए कि एक ब्रांडेड चीज (जमीन) खरीदने के लिए मैं जो प्रीमियम चुका रहा हूं, उसके बदले में मुझे क्या मिल रहा है, या मिल सकता है? यह एक ऐसा स्व-मूल्यांकन होगा जो आपको सवालों के जवाब तक ले जाएगी।